為什麼預售屋驗屋這麼重要？

買房是個大筆投資，在預售屋從無到有的過程中，建商會進行許多施工環節。即使建商有品管，但人為疏失難免，總有些你看不到的小瑕疵。驗屋便是為了保障你的消費權益，確保你收到的房子，符合當初合約上的規範。

在實務驗屋中，我們發現多數屋主不是「沒驗屋」，而是「驗錯重點」。

常見三個誤區：

• 只看表面裂縫，忽略管線與濕區

• 沒做蓄水測試，交屋後才發現滲水

• 驗屋沒搭配空氣品質檢測，裝修後才不舒服

驗屋的價值，不在於抓得多細，而在於「能不能替未來 10 年排除風險」。

抓出未來可能造成的隱藏成本

驗屋不只是抓出牆壁裂縫或門窗不平，更重要的是找出那些未來可能產生大問題的隱藏瑕疵。例如，看不到的管道滲水、電路接線錯誤，若在入住後才發現，可能需要敲掉牆壁或地板進行大規模修繕。而這些修繕費用，本來都應該由建商負責，但如果交屋時沒有提出，你就可能要自行買單，對荷包來說可是一筆不小的負擔。

驗屋是保障你的消費權益

驗屋，其實就是你對建商所交付的「商品」進行最後的品質驗收。當你在驗屋單上簽字時，代表你已經確認屋況沒問題，未來若再發現瑕疵，建商將不再有修繕的責任。因此，透過仔細的預售屋驗屋流程，等於是在為自己爭取權益，要求建商兌現當初的承諾，讓你的新家能以最完美的狀態交到你手上。

【免費預約綠裝修及驗屋諮詢：MUSE ARISTO 繆思雅集 官方LINE】

預售屋和新成屋驗屋有什麼不同？

預售屋與新成屋的驗屋，在時程、目的、以及檢查重點上，其實有著本質上的差異。預售屋驗屋通常在取得使用執照後，建商通知交屋前的這段期間，此時的房子通常還沒有裝潢，屋況相對單純，可以針對結構、水電、泥作等基礎工程做全面檢查。

而新成屋驗屋則是在交屋後才進行，可能已經有簡易裝潢，除了基礎工程，還需要額外檢查裝潢細節與建材品質。

左右滑動看表格

項目	預售屋交屋後驗屋	新古屋、中古屋、裝修完成之房屋驗屋
時間點	取得使用執照後，交屋前	房屋已完工，交屋後
檢查重點	結構體、泥作、門窗、水電管線等基礎工程	除基礎工程外，還需檢查裝潢細節、建材品質
修繕責任	建商有義務在交屋前修繕完成	瑕疵修繕可能涉及建商與裝潢商的責任劃分
瑕疵處理	建商會安排統一修繕，通常效率較高	需要自行與建商或裝潢商聯繫修繕事宜

【延伸閱讀：每個家庭都該有專屬裝修！健康室內設計如何做到真正客製化？】

驗屋時間怎麼安排？幫你從容應對不慌亂

預售屋驗屋的時間點非常關鍵，太早或太晚都可能錯失良機。從建商通知驗屋到正式交屋，中間的流程可能比你想像的更複雜。

最佳驗屋時間點：建商通知後的第一時間

通常建商會在取得使用執照後，通知你進行驗屋。這時候，應該盡快安排時間，不要拖延。盡早驗屋的好處是，如果發現問題，建商有足夠的時間進行修繕。如果所有屋主都盡早驗屋並提出問題，建商也能一次性統籌處理，效率更高。

驗屋時間通常需要多久？

驗屋的時間長短取決於房屋的坪數大小和瑕疵的多寡。一般來說，一個約20-30坪的預售屋，仔細檢查需要約2-4小時。如果是找專業驗屋公司如【MUSE ARISTO 繆思雅集】，通常會花更長的時間，並使用更精密的儀器來檢測。建議在安排驗屋時，給自己和驗屋師預留足夠的時間，不要有時間壓力，才能把每個細節都檢查到位。

沒辦法親自驗屋怎麼辦？代理人驗收注意事項

如果因為工作或時間安排，無法親自到場驗屋，可以委託信任的家人或朋友代為驗收。但要特別注意的是，必須提供建商正式的委託書，並告知對方代理人身分。在驗屋前，最好先與代理人溝通檢查重點，或提供一份詳細的檢查清單，確保能依照你的要求進行，避免疏漏。

【免費預約綠裝修及驗屋諮詢：MUSE ARISTO 繆思雅集 官方LINE】

驗屋工具準備清單！DIY驗屋不求人

雖然花錢請專業驗屋團隊來驗屋比較保險，但若有些屋主想要自行驗屋，只要準備好一些簡單的工具，不僅能幫助你發現肉眼難以察覺的小瑕疵，還能讓整個檢查過程更有條理。

必備驗屋基本工具

• 捲尺：可以用來測量牆壁是否垂直、確認樑柱尺寸與圖面相符
• 水平儀：檢查地板是否平整、門窗是否歪斜
• 手電筒：用來檢查昏暗角落、櫃體內部或管道間
• 小槌子或硬幣：可以輕輕敲打牆壁與磁磚，透過聲音來判斷是否有空心或膨拱現象

進階專業工具：找出肉眼看不見的細節

以下工具用在「疑似滲漏、保溫不良、電氣安全、異味來源」等較難用肉眼判斷的情況。並非每次都要全備，按狀況選用即可。

• 插座測試器 / 驗電筆：快速檢查插座是否有電、接地與線序是否正確。避免只用家電試插，容易漏掉接地/線序問題。
• 紅外線測溫儀（點測）：用「雷射點」量單一小面積溫度，適合確認冷熱水管出水溫、冷氣出風口溫差、除濕機排氣口溫度等。
      小提醒：為提升準確度，先在被測物貼一小塊黑色膠帶提高放射率；勿隔玻璃量測。  
• 熱像儀（面測）：用「影像」掃描大面積溫度分佈，適合找牆內滲水路徑、保溫缺陷、空調漏冷/漏熱區、電箱異常發熱。
      判讀技巧：盡量選在早晚室內外溫差 > 5℃時或先製造溫差（開冷氣/熱水）；避免日曬直射造成假熱影。  
• 含水率測定器：測木作、地板、踢腳與牆面含水率，交叉驗證是否有滲水或乾燥未完成。
• 內視鏡（蛇管鏡）：檢查天花板內、檯面下、排水管或櫥櫃深處的施工與滲痕。
• 煙筆 / 紙帶：確認浴室、廚房當層排氣風向與風量是否外排，不應回灌室內或公共管道。
• 止水塞：做24 小時蓄水測試時封堵地排／浴缸排水，觀察水位與周邊滲痕。
• 雷射水平儀（選配）：檢查櫃體、門窗框、檯面與大面牆的水平/垂直度。
• 可攜式氣體偵測器（選配）：針對瓦斯接頭、熱水器與管件做洩漏初篩；正式驗收仍以專業檢測為準。

怎麼選：紅外線測溫儀 vs 熱像儀

• 快速定位單點溫度（例如出風口、龍頭熱水）：用紅外線測溫儀，便宜、輕便。
• 找面狀異常/路徑（例如牆內滲水、保溫缺陷、電箱熱點）：用熱像儀，能看到溫差圖像。

避免誤判：熱像圖顯示的是表面溫度與溫差，不等於含水率；務必搭配含水率計或實際拆檢、蓄水測試交叉確認。

租借建議：一次性驗屋可優先租用「熱像儀＋含水率計＋插座測試器」。若只做日常檢核，準備「紅外線測溫儀＋插座測試器＋止水塞」即可。

【延伸閱讀：病態建築症候群是什麼？裝潢後出現這些症狀請立即檢測】

預售屋驗屋流程大公開！Step by Step檢查不漏掉細節

驗屋的過程需要一套嚴謹的SOP，才能確保每個細節都檢查到位。從進入屋內的第一步，到每一個房間、每一個角落的仔細檢查，都需要有系統地進行。

1. 門窗、牆面、地面的基本檢查

首先，從最顯眼的地方開始。檢查所有門窗是否能順利開關、有無刮痕或破損，門框與牆壁的接縫處是否平整。接著，檢查牆面是否有裂縫、空鼓、漆面不均或剝落，並用水平儀確認牆壁是否垂直。最後，檢查地面磁磚或木地板是否平整、有無破損或膨起。

2. 浴室、廚房、陽台的機能性檢查

進入浴室，檢查排水孔是否暢通，可以放水測試。浴缸、洗手台是否有漏水或刮傷；廚房確認瓦斯管線、水龍頭是否有漏氣或漏水，流理台檯面是否平整。陽台則要測試排水功能，並檢查欄杆是否穩固。

3. 水電、管線、電路等隱蔽工程檢查

使用驗電筆測試所有插座，確認是否有電、接線是否正確。打開電箱，檢查所有開關是否正常運作，線路標示是否清晰。並開啟所有水龍頭，檢查水壓是否穩定、有無漏水，並確認排水孔是否順暢。

4. 裝修與收納工程檢查

最後，檢查建商提供的裝修細節，例如櫃體內部是否平整、層板是否穩固、抽屜開關是否順暢。確認所有收納空間的五金配件是否完好，沒有鬆脫或鏽蝕。

5. 驗屋紀錄與拍照存證

在整個檢查過程中，務必將發現的所有問題，清楚地記錄在驗屋紀錄表上，並搭配照片或影片佐證，避免後續與建商溝通時產生爭議。

【延伸閱讀：2025台灣中古屋驗屋全攻略：5大重點不漏看，買房不當冤大頭】

（圖：MUSE ARISTO 繆思雅集 專業團隊於現場進行驗屋流程。）

驗屋後發現問題怎麼辦？簽約與複驗的注意事項全解析

驗屋過程中發現問題是正常的，重點是如何妥善處理。當你將所有問題點記錄下來後，下一步就是與建商協調修繕事宜，並進行後續的複驗。

與建商協調修繕的有效溝通技巧

將整理好的驗屋紀錄表交給建商，並與現場工務人員當面溝通。態度保持禮貌但堅定，明確告知所有問題點，並與對方確認修繕方式與預計完成時間。也可以要求建商在驗收單上簽名確認，避免事後建商不認帳。

驗收單與修繕協議書

在簽署驗收單前，務必仔細閱讀每一條內容，確保建商已經將你提出的所有問題都列入。如果建商有承諾的修繕項目，一定要請他們白紙黑字寫在驗收單上，避免口頭承諾無從追溯。

複驗時的二次檢查清單

當建商通知修繕完成後，你需要再次前往現場進行「複驗」。這時候，檢查重點就放在之前發現的問題點，確認它們是否已經修繕妥當。同時，也可以再次檢查周圍區域，確保修繕過程中沒有造成新的損壞。

如果你想看更多驗屋細節資訊，建議接著看：驗屋注意事項：交屋前必檢查的 6 大重點（尺寸、管線、衛浴、防水、消防/排風、空品）
想看看繆思雅集旺來經理講驗屋開箱嗎？來看看這則影片：裝修前一定要做的事！驗屋沒做好，小問題變噩夢 ⚠️ 別讓隱藏瑕疵影響入住

預售屋驗屋常見問題

Q1｜預售屋驗屋如果時間抓錯，會直接失去哪些權益？

A：
若在建商尚未取得使照前驗屋，瑕疵通常無法列入正式修繕；若已完成交屋才驗屋，修繕責任可能轉嫁給屋主。
最佳時機是「建商取得使照、通知交屋後、正式交屋前」，並務必預留修繕與複驗的緩衝期，避免因趕交屋而被迫吞下問題。

Q2｜驗屋時間抓太短，最容易漏掉哪些高風險問題？

A：
時間不足時，最常被忽略的是：滲水、排水坡度錯誤、當層排氣未外排，以及配電箱或管線異常。
以實務經驗來看，20–30 坪至少需 2–4 小時；若使用熱像儀、含水率或 IAQ 檢測，時間需再拉長，問題多時還必須安排回訪或複驗。

Q3｜DIY 驗屋最容易準備不足的是哪些工具？

A：
多數屋主只準備「看得到的工具」，卻忽略「看不到風險」的檢測。

• 基本工具：捲尺、水平尺、手電筒、敲擊棒（或硬幣）、相機/手機

• 進階工具：插座測試器、止水塞、紅外線測溫儀（點測）、熱像儀（面測）、含水率計
  沒有進階工具，往往只能驗表面，無法判斷結構或隱蔽問題。

Q4｜紅外線測溫儀不能取代熱像儀，原因是什麼？

A：
紅外線測溫儀只能量「單一點位溫度」，適合測出風口或熱水溫度；
熱像儀是整面牆的溫差影像，可用來判斷滲水路徑、保溫缺陷或電箱異常發熱。
兩者用途完全不同，不是升級，而是不同維度的檢測。

Q5｜浴室沒做蓄水測試，後果通常什麼時候才會出現？

A：
多半在入住後 3–6 個月，出現壁癌、天花板水痕或樓下投訴。
正確作法是以止水塞封住排水口，蓄水 2–3 公分、至少 24 小時，並同步觀察水位與周邊、樓下是否有滲漏痕跡。

Q6｜什麼是「當層排氣」，沒驗會造成哪些長期問題？

A：
當層排氣指浴室、廚房廢氣直接排到室外，而非回送公共管道或他戶。
若未確認，常見後果是：潮濕、霉味、異味回灌，甚至影響室內空氣品質。
可用煙筆或紙帶確認風向與風量，避免日後難以補救。

Q7｜交屋前 IAQ 沒驗，裝修後才驗會有什麼風險？

A：
若未先確認背景值，裝修後空氣不適時，無法釐清責任是建商還是裝修造成。
建議比照台灣標準：

• 甲醛（HCHO）≤ 0.08 ppm（1 小時）

• TVOC ≤ 0.56 ppm（1 小時）

• CO₂ ≤ 1000 ppm（8 小時）
  達標再入住，才能避免後續責任模糊。

Q8｜驗屋發現瑕疵卻沒複驗，最常見的下場是什麼？

A：
問題被「視為已完成修繕」，但實際上只是表面處理。
正確流程應是：
問題清單＋照片/影片存證 → 白紙黑字列入修繕期限 → 修畢後逐項複驗並再次拍照，避免爭議。

Q9｜本人不到場代驗，最容易出問題的是哪一環？

A：
不是驗得不仔細，而是交付不清楚。
務必事先確認：委託書、身分資料、檢查清單範圍，以及成果交付形式（報告、照片、影片、複驗跟催），否則即使有問題也難以追蹤。

Q10｜預售屋與新成屋驗屋，哪一種風險其實更高？

A：
預售屋可在交屋前由建商統一修繕，流程較單純；
新成屋則常牽涉建商、裝潢商責任切割，協調時間與風險通常更高。
兩者檢查項目相近，但責任結構不同，策略不能混用。

【MUSE ARISTO 繆思雅集】專業綠裝修＋驗屋團隊為你的新家健康把關

當完成預售屋驗屋流程後，新家才真正邁出健康的第一步。然而，新成屋的裝潢與空間規劃，往往是隱藏空氣品質問題的關鍵。若有預售屋驗屋或綠裝修規劃，歡迎諮詢專業綠裝修團隊【MUSE ARISTO 繆思雅集】，不僅是室內設計專家，更具備綠設計師、ESG永續規劃師、病態建築診斷一級診斷士等專業證照，同時提供驗屋及空氣品質檢測一條龍服務，從源頭為你的新家健康把關。

• 專業認證，經驗豐富： 團隊成員擁有豐富的室內設計經驗，並具備多項永續與健康建築相關證照。截至2024年底，團隊已協助超過60個案件獲得GD綠裝修認證，若包含病態建築診斷協會的空氣品質檢驗合格案件，總數已超過70件，專業實力備受肯定。
• 全方位空氣品質檢測服務： 提供甲醛、TVOCs等有害氣體的精準檢測，為你診斷新家的空氣健康狀況，並從根本提出改善方案，打造無毒低敏的居家空間。
• 量身打造，健康設計： 不只關注美學，更專注於居住者的健康。從設計階段就導入綠建材的選用與規劃，確保每項建材都符合環保與健康標準，讓你的家不只是漂亮，更是自然、低毒的健康居所。

現在就將你的新家託付給專業，讓【MUSE ARISTO 繆思雅集】提供最安心、全面的服務，從預售屋驗屋的第一哩路，到未來健康居家生活規劃，都由繆思雅集為你悉心安排。

【免費預約綠裝修及驗屋諮詢：MUSE ARISTO 繆思雅集 官方LINE】

【延伸閱讀：長者友善房間改造：無障礙 5 大細節與台灣規範（門寬、坡度、照度、止滑、扶手）】

作者：繆思雅集小編

審稿：大貓老師林敬謙

【MUSE ARISTO 繆思雅集】聯絡/諮詢方式：官方LINE

品牌專業證照：室內設計師、綠設計師、ESG永續規劃師，病態建築診斷一級診斷士……等

檢測案例數：GD綠裝修認證超過60件；若含病態建築診斷協會-空氣品質檢驗過關，總件數達70件以上（截至2024年）