購屋前為何一定要驗屋？買中古屋的第一步就是保障自己

中古屋看起來比預售屋便宜，但潛藏的風險卻更多！許多問題肉眼看不到，只有透過專業驗屋，才能真正揭開房子的「真面目」。

驗屋的目的與價值是什麼？

驗屋的核心目的在於「風險揭露」，即使物件看似狀況良好，也可能存在漏水、結構損壞或水電管線問題。透過驗屋，買方能清楚了解房屋的實際狀況，進而做出是否購買的明智判斷，甚至可據以與屋主進行價格談判。

驗屋與一般看屋有什麼不同？

一般看屋多半只注重格局、採光與裝潢美觀，但驗屋則是專業技術性的評估，包括牆面含水率檢測、紅外線熱顯像、結構裂縫判定、水電系統測試等，遠非一般買家自行觀察能做到。

驗屋後能怎麼做？買方的行動選擇

完成驗屋後，若報告中出現重大缺失，可要求屋主修繕、降價，或依契約條款決定是否繼續交易。專業驗屋報告也能作為法律依據，協助買方爭取權益，避免糾紛。

【延伸閱讀：為什麼要驗屋？自己驗屋 VS. 驗屋公司的差異？】

中古屋驗屋5大關鍵項目，一次統整重點不漏看

中古屋因為使用年限較長，許多問題已經累積，若未在交易前發現，將造成後續龐大維修成本。以下5大項目，是中古屋驗屋中絕對不能忽略的重點！

1. 屋頂與天花板是否漏水

漏水是最常見的中古屋問題，尤其是頂樓住戶或老舊公寓更應特別注意。驗屋師會檢查天花板水漬、剝落痕跡、牆角濕氣，並使用含水率儀檢測濕度是否超標。

2. 浴室與陽台防水層檢查

浴室、陽台經常因施工不良或使用年限久遠，導致防水層老化。驗屋師會查看磁磚是否鬆動、矽利康是否變黑發霉，並使用紅外線熱顯像儀判斷漏水路徑。

3. 水電管線老舊與配置安全性

許多中古屋仍使用鐵管、舊型電線，若未更新可能引發漏水、漏電甚至火災。驗屋時會測試插座、照明負載情況，並檢查總電箱與水塔配置是否符合法規與安全標準。

4. 結構樑柱是否有裂縫或補強痕跡

房屋樑柱出現裂縫，可能是地震或結構受損所致，嚴重時甚至影響整棟樓的安全。驗屋師會仔細檢查牆面與樑柱交接處，觀察是否有重新補強、灌漿或覆蓋修補的痕跡。

5. 隱藏裝修與假天花板內部問題

有些屋主為了掩蓋漏水或電路問題，會利用天花板或牆面裝修遮蓋。專業驗屋會使用內視鏡、熱像儀深入檢查假天花板內部是否藏有水痕或配線異常，揭露潛藏問題。

（圖：MUSE ARISTO繆思雅集團隊進行驗屋作業。）

驗屋費用怎麼算？從基本檢查到結構鑑定一次看懂

許多首購族或首次驗屋的民眾都會好奇：「驗屋到底要花多少錢？」其實驗屋費用會因坪數、檢測項目、平假日與是否需要結構鑑定而有所差異。

基本驗屋費用：30坪約落在1萬2到3萬元間

以目前市場行情來看，室內坪數約30坪的中古屋，基礎驗屋服務費用大多介於 12,000~30,000元 之間，取決於驗屋範圍、儀器種類與報告內容。一般來說，收費愈高的驗屋公司，會提供愈詳細的檢測圖像與報告、專業儀器服務。此外，若與鄰居一同團購驗屋套裝服務，有機會分攤差旅費，讓驗屋費用更優惠。

結構鑑定費用：請專業結構技師至少要8萬元起跳

若房屋有明顯樑柱裂縫、剪力牆問題，或位於高震區域，建議加做結構安全鑑定。這類鑑定需由結構技師親自到場，搭配 RC 探測、耐震評估等檢測，費用約需 8 萬以上，雖然價格不低，但可確保房屋基礎安全，不容忽視。

複驗與假日加價：額外預算需先問清楚

若驗屋後由賣方修繕，買方通常會要求「回頭複驗」確認問題是否確實改善，此費用約在 4,000~6,000元 之間。另外，如需安排假日進行驗屋，則可能會因人力調度加價，每位技師約需 加收 1,000~3,000元 不等。建議提早預約，並清楚詢問報價細節，避免臨時加價產生糾紛。
 

（圖：MUSE ARISTO繆思雅集團隊進行驗屋作業。）

驗屋報告怎麼看？別被專業術語唬住

拿到厚厚一疊驗屋報告時，如果不懂內容，根本無法當下立斷做出決策。別擔心，只要掌握幾個專業知識，就能有效運用這份報告當作談判或維修依據。

結構性異常與重大缺陷須優先關注

若報告中出現「樑柱裂縫」、「剪力牆破損」、「牆體傾斜」等內容，表示房屋有重大結構疑慮，建議重新評估是否交易，或請專業建築技師二次鑑定。

此外，居於台灣地震頻繁地帶，平常也可以透過以下標準判斷牆上裂縫危險程度：

1. 輕隔間牆－直線、橫線裂縫：多為板材交接處出現裂縫，無需太擔心，只需補漆即可。
2. RC混凝土結構牆面－斜向裂縫：沒有大於0.2公分則無礙。
3. RC混凝土結構牆面－X交錯大裂縫：沒有大於0.2公分則無礙。
4. 十字型小裂紋：通常是因為水泥粉光的保護層不足，或鋼筋鏽蝕、膨脹，應儘速修繕。
5. 樑柱出現斜端裂縫：若超過0.2公分以上，必須找結構技師幫忙檢查。
6. 窗框周邊斜向裂縫：沒有大於0.2公分則無礙，但須注意下雨時是否滲水。

【影片教學： 《 新成屋裝修大隊 》〝用牆面裂痕判讀看不見的嚴重程度 !〞一次認識六種牆面龜裂｜繆思雅集 】

漏水與含水率超標的指標數據

漏水並不只靠水漬判斷，專業報告會提供牆體、天花板的含水率數據，通常標準乾燥水泥含水率應＜5%，若超出標準，即表示該處有持續性滲水，未來恐影響裝潢與結構。

系統性問題需搭配圖像判讀

如管線布局、電力負載、排水坡度等需搭配圖表、紅外線圖像或照片來判斷。圖像能夠完整顯示熱能異常點、漏水痕跡、空氣流動等，幫助屋主快速辨識問題位置。





 

（圖：MUSE ARISTO繆思雅集團隊操作專業驗屋儀器進行勘查。）

找誰驗屋最可靠？3種常見驗屋方式比較

市面上的驗屋方式琳瑯滿目，不論是DIY還是請專業技師，最重要的是選擇能真正幫您「看見問題」的方式。

自行驗屋：經驗不足，僅適用於基本判斷

自行驗屋的成本最低，但風險最高。除非具備建築、裝修經驗，一般人往往難以發現牆內漏水、管線破裂等隱藏性問題。建議搭配簡易工具如手電筒、水平尺，但仍難取代專業檢測。

找一般裝修公司幫忙驗屋：建議不少，但是否能陪跑直到修繕交屋？

不少人在看屋後會順道請裝修公司幫忙「看看屋況」，一方面想了解未來的裝修預算，一方面也希望藉專業之眼找出潛在問題。這樣的方式初看似乎一舉兩得，但其實潛藏一些風險。

多數傳統裝修公司雖能現場給出屋況建議，但往往缺乏後續追蹤與工項協調的「陪跑」機制，難以一路把關至問題確實修繕並完成交屋驗收。

此外，大多傳統裝修公司並不具備完整檢測設備，對於結構性問題、空氣品質異常等健康隱憂，往往無法做出深入評估與量化報告。

驗屋推薦：MUSE ARISTO繆思雅集專業驗屋團隊

【MUSE ARISTO繆思雅集】團隊擁有設計師、綠設計師、病態建築診斷一級診斷士、ESG永續規劃師等多項認證，並具備建築營造工程背景，不僅能從居住永續與健康角度把關，更提供完整的空氣品質檢測。其配備包含熱像儀、水分儀、管道內視鏡、甲醛檢測儀、空氣品質檢測設備等高階檢測工具，可深入牆內、天花板及管線系統，快速找出問題源頭，並協助買方與建商進行溝通，確保問題處理落實，是許多買家安心交屋的關鍵幕後推手！

【延伸觀賞： 屋主最強後盾！建設公司與屋主的公道平衡點：驗屋服務全面解析?｜繆思雅集 】


 

（圖：MUSE ARISTO繆思雅集團隊操作專業驗屋儀器進行勘查。）

別讓夢想變惡夢，買屋前多一檢查，少一份後悔

買中古屋看似划算，但一不小心就可能踩雷。驗屋不只是檢查房屋，更是為未來生活把關的第一步，透過專業驗屋，提前發現問題、控制風險、強化談判籌碼，讓買房不再靠運氣。如果您正在考慮入手中古屋，不妨找值得信賴的專業驗屋團隊【MUSE ARISTO繆思雅集】，為您的新家進行全方位的健康檢查，圓滿落實成家美夢。